彭洋预约 http://m.39.net/pf/a_9202502.html当商业升到满级#
后发优势一）淮海路很久很久以前，全中国只有上海还有供销社。当时，因为“割资本主义尾巴”，全国所有的物资，实行统一调配。货币形同废纸。全中国唯一还存在“零售业”的，是上海。上海太大，太重要。还是财赋重地。贸易留了一条小口子。所以外地的同胞要买衬衫，肥皂，热水瓶，都要跑到上海来。大包小包，满满采购再拎回去。南京路上，有前时期传下来的“四大百货”。石材殿堂式建筑，每一幢都耗资数百万两银元。从商厦的角度，上海远远领先全国。再没有这么气派的“已建成”区域。
好了，后来改开了。年，深圳特区冒出来了，地王大厦冒出来了，“三天一层楼”成为深圳的地标。全国各地，沿海城市，省会开发区，都发展起来了。大约在年的时候，又发生了一件印象深刻的大事。小半个上海都被轰动了。“永安百货”装空调了。对，就是现在商场里屡见不鲜。开到15度冷得你发抖的大空调。80年代在永安百货，开始免费向市民提供。当天，整个商厦就被挤瘫痪了。上海的夏天，十分的炎热，动辄36度以上。民生疾苦，几乎无法生活。80年代的老百姓，谁有空调呀。谁见过空调，连电网都不稳定。全城轰动。当时，有一句很流行的话，叫做“孵空调”。很多家庭，甚至不惜坐二三站路的公交车。专程跑到南京路。为的不是购物，而是蹭商场里的空调。一直孵到21:00关场。一身热汗，暑气全消。巨大的人流，把整个南京路商厦挤得水泄不通。哪怕连商场的出口，清一色都摆着几十张躺椅。赤膊的市民。随着门缝的开闭，偶尔有商场里的冷气吹出来。能闻到已是甘霖。永安公司，仅凭借一部空调。就笼络了巨大的人流和美誉流，维护了南京路的地位。这在争夺眼球的今天，几乎无法想象。这是第一轮商业升级。再下一轮的升级，就要到90年代中期了。那一年的圣诞节，当你步行在淮海路时。顿时被“铁树银花”惊呆了。不知从几时起，淮海路的大树上，都插铺了银白色的灯管。
灯光如雪花般一闪一闪飘落。有蓝色，有银色。再加上淮海中路高档商厦的大理石铺面。香格里拉特有的入门熏香。“宝贝对不起”太平洋百货千年不变的背景音乐。整颗心都溶化掉了。从那一瞬间起，你突然发现自己，不知不觉从一个石库门里弄的第三世界。一转眼间开到了繁荣富裕的资本世界。手里提着购物袋，在商场里如飞般旋转。国际名牌，潮流时尚，美容护肤，灯光展台，应有尽有。一下子跨入中产。淮海路商业开发，是一次重大的升级。官升高位，是名至实归。再下一轮的商业升级，又要再等十年了。终于，财富的增长，从小康迈向了A7。
坐在层的空中酒吧，遥望远方云海，七米高的咖啡厅。喝着龙舌兰，优雅地谈着几百万的生意。“温饱”都已不再成为问题。你可以静下心来追求一点品味。追求闹中取静，至臻稀缺。追求米其林餐厅食材口味的细微差异。五星级酒店，专车接送，私家会场，主厨料理，订制名牌。这些你都已经足够熟悉，再也掀不起任何激动的涟漪。有时候你在想，物质生活，已经极大的满足。生活在魔都，就能买到你想要的一切。好了，再过了十年，到了年代。甚至放眼展望年。我们的新一轮商业升级是：没有什么，什么叫没有。没有啥没有。没有的意思，就是没有任何升级。金茂大厦，始建于年。上海中心，始建于年。可是上海中心的“生活理念”，几乎和前二幢楼一模一样的。仅仅是多了几家餐厅，写字楼。没有任何本质性的改变。从，，年代，上海的商业“氛围”经过了三次大的升级。每一次升级，都和落后者拉开的距离。市中心魔都的建设，都和郊区拉开了距离。88层摩天大楼的建设，都和外省拉开了距离。可是，最后这十年。魔都的核心区，顶尖最高档商业区段的升级是，没有以上全错。再没有任何升级。二）升满级很久以前，我就去了HK。当时上海的市容市貌，大致是这个样子的。（徐家汇）
站在HK中环的街头，你的确是承认。“哎哟妈呀，差距是存在的”。HK中环，有著名的“长廊”连接。纵跨四五条横街，连贯整个上环~中环。不避风雨，干净舒适。穿越于遮打大厦，怡和洋行，来往都是ArtDeco，都是欧美国际大牌专卖店，心旷神怡。然后你再回头看看“徐家汇”，差距真心是存在的。
可是二十年以后，你再回去看HK呢。中环还是中环，德辅道还是德辅道。和今天的徐家汇相比，中环也没什么了不起嘛。某些软件细节服务，更用心精致。但总差距不大。中环还显旧了。（年5月18日HK中环二十二年来第一次新出让土地）那么问题来了，中环为什么不“升级”。当徐家汇“奋起敢追”时，中环为什么“停滞的二十年”。中环为什么不新建改建更美好呢。我也想啊。你告诉我怎么做。假设现在一个超级大的地产商。我给你一块白纸般的地皮，位于中环，或者坚尼地域。我让你开发，你能造成什么样。答案是就这样。因为摩天大楼，玻璃幕墙。超高大堂，大空调。几乎已经是现有科技的顶了。你没法再升级。没法再造更高档的业态。好比玩“大富翁”。一开始是茅棚简屋，每途经过一次，加盖一层。但是任何游戏，“升级”总有顶峰。当你造完“豪华商场”，你也升到顶了。有再多的金钱，也无法升级.在很多年以前，我就思索一个问题：纽约，伦敦，HK这样的城市。我们可以追赶得上么。北京，上海，最终可以比纽约，伦敦，东京更加繁华么。答案是肯定的。问题的症结，不在于我们起步有多弱。而在于强者“停滞”，他没法再“升级”了。升级这种事，最开始的瓶颈是资金。譬如80年代，永安百货装一部空调。其他商场不是不想装，是真心装不起。到了淮海路升级，再到了“厨房三件套”升级。此时的瓶颈是：资金和整合能力。把整条淮海路打造成童话中的乐园，不仅仅需要资金，而且需要品味，设计和整合能力。而今时今日，ShoppingMall简直和钢铁厂一样，成了一种烂大街的科技树。根本不是“大炼钢铁”，死拼钢产量的年代。而是要多少有多少。随便哪个新城Mall拔地而起的年代。（图片摄于徐泾龙湖天街，妥妥一出手就是10万多每平米的板块）
当ShoppingMall如雨后春笋一般，随随便便建几十个。留给“一流”商业中心继续升级的空间，已经十分有限。差距已很小。很难拉开。或许新加坡“立体城市”等概念，是一种发展方向。超大型的，超过百万人口的立体商业，占地可以超过五十平方公里。
但是，按照中国目前的工程建设能力。哪怕你创新了，再要被赶超，也就是几年的时间。三）商业顶级后的影响商业升级有“顶”。升级到一定等级就升不上去了。这造成了一系列的影响。各位，我们知道，在原“升级”过程中，整个城市是一直保持着“尊卑”关系的。改开的最初20年，南京东路，南京西路，淮海路，一直保持着“升级”的排头兵。他们升级最早，业态最高档。始终保持着对郊区的领先态势。因此你有足够的理由，不在莘庄买衣服。赶很远的路来到淮海路。但是，一旦“升级”停止了呢。七宝生活广场的人流，已经超过了老牌的浦东八佰伴。“升级”停止，对于地段的碾轧性优势，就是极大的隐患。虽然郊区品味，购买力，大娘水饺，和市区银座还有相当大的距离。但硬件已经追上来了。上海接近HK，莘庄接近上海，南昌接近莘庄。“升级”停止，最终将会使得整个城市扁平化。地段扁平化。溢价扁平化。宏观趋势，无可阻挡。另一方面，从更大的角度来讲。“人类文明”既然到现在没有进一步的突破。类似“飞行汽车”“反重力城堡”一个都没有实现。那么你一个城市的发展，就终究是有上限的。伦敦纽约，迟早被北京上海赶上。
北京上海，又会逐渐被“成都重庆”赶上。这无疑会对房地产市场，楼价升伏，造成重大的影响。
（水库之声，欧神文集写于年6月6日午，
